Een huis van briefjes van 100 euro

Vastgoedbeheer? Voorkom Deze 6 Veelgemaakte Fouten

Als verhuurder met een groeiende vastgoedportefeuille weet je dat rendement draait om meer dan alleen huurinkomsten. Goed beheer bepaalt het succes op de lange termijn. Toch zien we regelmatig dat vastgoedinvesteerders – ondanks hun ervaring – tegen dezelfde valkuilen aanlopen. Zeker wanneer het beheer intern of ad hoc wordt geregeld, kunnen kleine fouten grote financiële gevolgen hebben.

Dit zijn de zes meest voorkomende knelpunten bij zelf vastgoed beheren – en hoe je ze voorkomt.

1. Niet-waterdichte huurcontracten

Zodra je meerdere huurcontracten beheert, groeit ook het risico op juridische fouten. Vaak wordt gebruikgemaakt van verouderde of generieke overeenkomsten. Eén onduidelijke clausule kan al leiden tot geschillen, bijvoorbeeld over servicekosten of opzegtermijnen. Professioneel vastgoedbeheer zorgt voor heldere, op maat gemaakte contracten die juridisch sluitend zijn en meegroeien met jouw portefeuille.

2. Achterstallige betalingen te laat signaleren

Bij een paar panden kun je de betalingen nog zelf bijhouden. Maar zodra je meer woningen verhuurt, is het bijhouden van de cashflow een dagtaak. Het risico: achterstanden worden te laat opgemerkt en huurders krijgen onbedoeld te veel speelruimte. Een beheerder werkt met systemen die direct signaleren wanneer betalingen uitblijven – en onderneemt actie voordat het probleem escaleert.

3. Onderhoud pas aanpakken als er iets misgaat

Wie meerdere panden bezit, weet: onderhoud is onvermijdelijk. Toch blijft het in veel gevallen reactief in plaats van strategisch gepland. Dit leidt niet alleen tot hogere kosten, maar ook tot ontevreden huurders en waardeverlies. Professioneel vastgoedbeheer biedt preventief onderhoud, jaarlijkse inspecties en vaste technische partners – met scherpe tarieven en korte doorlooptijden.

4. Onvoldoende kennis van wet- en regelgeving

De huurmarkt is sterk gereguleerd – en die regelgeving verandert voortdurend. Denk aan huurprijsbescherming, tijdelijke huurcontracten, verduurzamingsplichten en meldplicht bij verhuur. Eén fout kan leiden tot naheffingen of huurverlaging door de Huurcommissie. Met een professionele beheerpartner voorkom je compliance-risico’s. Je blijft juridisch beschermd én profiteert van actuele kennis.

5. Inefficiënte tijdsbesteding

Bij het beheren van meerdere panden komt veel kijken: communicatie met huurders, coördinatie van onderhoud, jaarlijkse huurverhogingen, servicekostenafrekeningen, bezichtigingen, mutaties… Voor veel beleggers wordt het beheer al snel een fulltime bijbaan. Door het uit te besteden aan een ervaren partij houd jij grip op de strategie – zonder vast te zitten in operationele details.

6. Verkeerde puntentelling en huurprijsstelling

Zeker in het middenhuursegment is een correcte woningwaardering essentieel. Te veel verhuurders onderschatten het belang van een kloppende puntentelling, met als gevolg dat een woning onterecht als geliberaliseerd wordt verhuurd. Dat kan leiden tot huurverlaging, terugbetalingen en boetes. Een beheerder weet exact hoe het WWS werkt, optimaliseert jouw puntentelling én voorkomt dure fouten.

Professioneel beheer voor schaalbare groei

RandstadWonen Beheer B.V. ondersteunt verhuurders met een (groeiende) vastgoedportefeuille. Wij bieden full-service vastgoedbeheer, inclusief financieel, technisch en juridisch beheer – zodat jij je kunt richten op rendement, groei en strategie. Uiteraard bieden we ook aan- en verkoopdiensten aan en bent u altijd welkom voor een op kop koffie bij ons op kantoor.

Wil je jouw vastgoed professioneel laten beheren met maximale zekerheid en minimale inspanning? Neem contact op met ons team. Wij helpen je bij het bouwen aan een duurzame, winstgevende vastgoedportefeuille.

Een vrouwenhand die iets intoets op een rekenmachine

Wet Betaalbare Huur: verschil zelfstandige en onzelfstandige woningen

Eerder informeerde wij onze klanten over de Wet Betaalbare Huur (WBH) welke op 1 juli in werking is getreden. Naast het aanpassen van de vrije sector grens van 144 naar 186 punten (€1.157,95), is ook het Woning Waardering Stelsel (WWS) aangepast voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen. Voor onzelfstandige woningen is dit de eerste aanpassing van de puntentelling in tientallen jaren waar het WWS voor zelfstandige woningen jaarlijks werd aangepast. Het verschil voor onzelfstandige woningen is dan ook groter.

Nu we een week verder zijn hebben we het nieuwe WWS een aantal keer in de praktijk mogen toepassen. Tot nu toe zijn de uitkomsten niet per definitie slechter voor de verhuurder. Graag nemen we u mee in twee voorbeelden:

In beide voorbeelden pakt het nieuwe WWS beduidend beter uit. De zelfstandige woning schuift ook de nieuwe vrije sector in, mede  met dank aan het energielabel A en de zwaardere weging van het label (48 van de 192 punten). In het geval van de onzelfstandige woning zijn vele aanpassingen ten opzichte van de oude telling, ook hier telt EPA sinds kort mee. Opvallend is de weging van (gedeelde) buitenruimte, in dit geval 9,74 van de 52 punten en de WOZ-waarde: 12 van de 52 punten.

foto van diverse euro biljetten

Gevolgen wet Betaalbare Huur

Dinsdag 25 juni 2024 heeft de Eerste Kamer ingestemd met dit omstreden wetsvoorstel. Door invoering van deze wet wordt het (reeds jaren bestaande) woningwaarderingsstelsel uit de sociale huursector verplicht tot een huurwaarde van 1123,- euro. (186 punten). Huurders tot en met dit bedrag krijgen toegang tot de huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs, servicekosten en/of het onderhoud aan de woning.

“De regulering gaat gelden voor nieuwe huurcontracten zolang daar noodzaak toe is en wordt iedere vijf jaar geëvalueerd.”

Regulering middenhuur

Door de wet betaalbare huur gelden er ook maximale huurprijzen binnen de middenhuur. Voorheen mochten particuliere verhuurders zelf bepalen hoeveel huur ze voor hun woning wilden vragen, maar dit zorgde ervoor dat veel mensen of gezinnen met een middeninkomen geen betaalbare huurwoning konden vinden. Tegelijkertijd wilde de overheid zorgen voor een eerlijkere verdeling van huurprijzen, waarbij de prijs van een woning beter aansluit bij de kwaliteit en voorzieningen.

De gereguleerde huur is met deze wet uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal € 1.157,95 per maand kosten. Het aantal punten van de woning moet nu worden vermeld op het huurcontract, samen met de maximale huurprijs volgens de Huurcommissie.

Hoe werkt de puntentelling?

De maximale huurprijs wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit puntensysteem beoordeelt een woning op basis van verschillende factoren, zoals oppervlakte, energielabel, voorzieningen, WOZ-waarde en kwaliteit van de woning. Hoe beter de woning, hoe meer punten hij krijgt. Afhankelijk van het aantal punten valt een woning in een van de drie categorieën:

  • Sociale huur: tot en met 143 punten
  • Middenhuur: 144 tot en met 186 punten
  • Vrije sector: vanaf 187 punten

Wat betekent de wet betaalbare huur voor u?

Dit betekent dat u bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst met deze wet rekening dient te houden. U hoeft dit niet zelf te doen; wij adviseren u hierbij.
Bij elke mutatie /opzegging ontvangt u van ons altijd al een verhuuradvies samen met een puntenindicatie. Dat zal niet veranderen. Het advies zal in sommige gevallen zijn om een woning te upgraden, echter in andere gevallen om de woning(en) te verkopen.

Wij verwachten dat dit laatste advies vaker zal worden gegeven dan voorheen, ook omdat de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren drastisch is ingeperkt.

De gevolgen voor de verhuurmarkt

De Wet betaalbare huur heeft grote gevolgen voor de huurmarkt. Door het vernieuwde puntensysteem betalen meer huurders een redelijke huurprijs. Dat leidt tot minder rendement voor investeerders.

Het lagere rendement maakt investeren in huurwoningen minder aantrekkelijk. Om toch een hogere huurprijs te kunnen vragen, proberen veel investeerders het aantal punten van hun huurwoningen te verhogen. Zij doen dit bijvoorbeeld door hun huurwoning te verduurzamen. Of door de woning uit te breiden met een tuin, balkon of groter woonoppervlak. Sommigen laten zich hierbij begeleiden door een makelaar of adviseur.

Door het lagere rendement verkopen veel investeerders hun huurwoningen. Maar we zien ook dat de woningprijzen en rendementen meer dan gemiddeld stijgen bij huurwoningen in de vrije sector. En dat er investeerders zijn die daardoor kansen zien. Wat mogelijk helpt, is de overdrachtsbelasting die vanaf 2026 lager wordt. Voor een tweede woning of verhuurde woning betaal je dan 8% overdrachtsbelasting in plaats van 10,4%.

Andere mogelijkheden

De koopmarkt is momenteel goed. Het kan zijn dat u een (leeg-) verkoop zou willen bespoedigen. Bij RandstadWonen Beheer BV bieden we u hiervoor de volgende mogelijkheden:

  1. Huurder uitplaatsen/relocaten en woning leeg verkopen.
  2. Verkoop woning aan huurder.
  3. Verkoop woning(en) als belegging

Kosten van deze verschillende trajecten variëren en zijn onder meer afhankelijk van de huidige hurende partij. Indien u geïnteresseerd bent, geven we u graag een vrijblijvende kostenindicatie.